Prodej zděděné nemovitosti a bytu s hypotékou: co se řeší jinak

Běžný prodej bytu má jasný scénář. Jakmile do hry vstoupí dědické řízení, více spoluvlastníků nebo nesplacený úvěr, přibývají kroky, které je nutné udělat ve správném pořadí. Většina komplikací přitom nevzniká z práva, ale z toho, že se na ně přijde pozdě.

Zděděná nemovitost a více dědiců

Prodávat lze až po pravomocném skončení dědického řízení a po zápisu vlastnictví do katastru nemovitostí. Pokud nemovitost zdědí víc lidí, musí se na prodeji i na ceně shodnout všichni - a právě tady obchody nejčastěji váznou. Vyplatí se dohodnout dopředu, kdo bude za dědice jednat, jak se rozdělí výtěžek a co se stane, když jeden z nich změní názor. Roli hraje i daňová stránka, protože u zděděné nemovitosti se posuzuje jinak než u koupené. Nezávislý realitní makléř v téhle situaci pomáhá i tím, že jedná se všemi stranami stejně a bere emoce z rodinné debaty ven.

Byt s nesplacenou hypotékou

Zástavní právo banky prodeji nebrání, jen je potřeba dodržet postup. Majitel si vyžádá od banky vyčíslení zůstatku a podmínky předčasného splacení, kupní cena se rozdělí tak, aby se úvěr splatil přímo z úschovy, a banka následně vydá souhlas s výmazem zástavního práva. Celé to má svoje lhůty, se kterými musí počítat rezervační i kupní smlouva. Když kupující navíc financuje nákup vlastním úvěrem, potkávají se dvě banky a časování se stává klíčovým. Orientace v tom, jaké financování a hypotéka jsou na obou stranách ve hře, rozhoduje o tom, jestli obchod proběhne hladce.

Nemovitost, kterou majitel neužívá

Zděděné byty bývají roky neobývané, s původním vybavením a někdy i s nedoplatky na službách. Před inzercí se vyplatí vyklidit, prověřit stav u správce domu a dohledat případné dluhy vůči společenství vlastníků. Majitelé, kteří bydlí jinde nebo v zahraničí, navíc řeší, kdo zajistí prohlídky a předání - tohle je typicky situace, kdy má plná moc a zastoupení největší smysl. Pekárek Reality v těchto případech přebírá i praktickou část, od vyklizení po převody energií, aby prodej bytu v Praze nezatěžoval rodinu, která má jiné starosti.

Složitější prodeje nejsou problém, pokud se jednotlivé kroky udělají ve správném pořadí a s dostatečným předstihem. Nejdražší chybou bývá slíbit kupujícímu termín, který kvůli dědickému řízení nebo bance nejde dodržet. Majitel, který si nechá postup naplánovat hned na začátku, se vyhne rušení rezervací i opakovanému hledání nových zájemců a prodej nemovitosti proběhne v předvídatelném čase.