Prodáváte družstevní byt? Platí pro něj jiná pravidla, než si většina lidí myslí

Družstevní byt se na první pohled prodává jako každý jiný. Ve skutečnosti ale neprodáváte byt, nýbrž podíl v družstvu. A s tím se mění smlouva, daně, financování kupujícího i výsledná cena.

Kdo v družstevním bytě bydlí léta, bere ho jako svůj. Právně to tak ale není. Byt patří družstvu a vy jako jeho člen máte podíl, se kterým je spojené právo byt užívat. Při prodeji tedy na kupujícího převádíte právě tento podíl. Kupující se stane členem družstva a získá právo v bytě bydlet. V katastru nemovitostí se nic nemění, protože tam družstevní byt na vaše jméno nikdy zapsaný nebyl.

Družstvo má v prodeji slovo

U bytu v osobním vlastnictví se prodej odehrává mezi prodávajícím, kupujícím a katastrem. U družstevního bytu přibývá třetí strana. Družstvo obvykle musí převod schválit, někdy posuzuje i nového člena a celý postup se řídí jeho stanovami.

Stanovy se přitom mezi družstvy dost liší. Někde převod vyřídí bez potíží, jinde chtějí poplatek, osobní představení kupujícího nebo mají omezení třeba u podnájmu. Přečíst si je je proto rozumné jako úplně první krok, ne až ve chvíli, kdy už je kupující domluvený.

Jiná smlouva, jiná úschova

Místo kupní smlouvy se podepisuje smlouva o převodu družstevního podílu a ta musí odpovídat zákonu i stanovám konkrétního družstva. Návrh na vklad do katastru se nepodává. Tím ale chybí i pojistka, kterou u běžného prodeje představuje vkladové řízení, a proto je potřeba jinak nastavit úschovu peněz. Kupní cena se uvolňuje až po splnění podmínek, typicky po souhlasu družstva a zápisu nového člena.

Proč bývá levnější

Družstevní byty se prodávají levněji než srovnatelné byty v osobním vlastnictví. V Praze a okolí je ten rozdíl podle zkušenosti realitního makléře Jindřicha Svobody nejčastěji 10 až 20 procent, podle konkrétního družstva, lokality a možností financování.

Hlavní důvod je financování. Ne každá banka dá na družstevní podíl hypotéku, a když ano, často chce vyšší úrok, nižší podíl úvěru nebo zástavu jiné nemovitosti. Kupujících je tak méně a část z nich odradí i jednání s družstvem. Cena by proto měla vycházet z toho, za kolik se opravdu prodávají podobné družstevní byty, ne z cen bytů v osobním vlastnictví v sousedním domě.

Daně: tady se chybuje nejčastěji

Družstevní podíl není nemovitost, takže na něj neplatí stejná pravidla jako na byt v osobním vlastnictví. Příjem z prodeje je osvobozený od daně, pokud jste podíl vlastnili déle než pět let. U bytů v osobním vlastnictví nabytých od roku 2021 je to přitom deset let. Naopak neplatí výjimka pro ty, kdo v bytě aspoň dva roky bydleli, kterou lidé znají u bytů v osobním vlastnictví. U podílu zděděného po rodičích nebo po manželovi či manželce se do pěti let může započítat i doba, kdy ho vlastnil zůstavitel.

Na jednu věc se zapomíná často. Převod podílu se v katastru neeviduje, a proto je potřeba osvobozený příjem vyšší než 5 milionů korun oznámit finančnímu úřadu. Kdo to neudělá, riskuje pokutu až 15 procent z neoznámené částky. Konkrétní situaci je vždy dobré probrat s daňovým poradcem.

Co mít v ruce, než podáte inzerát

Stanovy a jasno v tom, jak u vašeho družstva převod probíhá. Reálnou představu o ceně podle skutečných prodejů. A počítat s tím, že kupující bude financování řešit déle než u běžného bytu. Když tohle víte od začátku vy i kupující, prodej se nezadrhne v polovině.

Podrobný průvodce celým převodem včetně daní a financování najdete v článku Prodej družstevního bytu v Praze a okolí od pražského realitního makléře Jindřicha Svobody.

Článek má informativní charakter a nenahrazuje právní ani daňové poradenství.